RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DERIVADOS DE OPERACIONES DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo, abre la vía al consumidor para reclamar la devolución de los gastos satisfechos con motivo de la concesión de préstamos hipotecarios, en aquellos casos en los que la entidad prestamista impone en el clausulado del préstamo el pago al prestatario  de aranceles notariales y registrales, impuesto de actos jurídicos documentados, gestoría y tasación hipotecaria.  En estos casos, a partir de dicha sentencia y de otras posteriores de distintas Audiencias Provinciales,  es posible ya recuperar el importe satisfecho en exceso.

EL CONTENIDO DE LA SENTENCIA

La sentencia se pronuncia sobre el recurso de casación interpuesto por la entidad financiera BBVA y BANCO POPULAR ESPAÑOL SA contra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de  26 de julio de 2013, que, entre otras cuestiones,  declaraba nula  la siguiente cláusula, inserta en un contrato de préstamo hipotecario:

Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª.

La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula.

 Los mencionados servicios complementarios que, a solicitud de la parte prestataria, el Banco decida libremente realizar, serán facturados por éste con arreglo a las tarifas de comisiones y gastos que tenga vigentes el Banco en el momento de dicha solicitud. En todo caso, se considerará que constituyen un servicio objeto de facturación los trabajos de preparación de antecedentes que deba realizar el Banco para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca.

La parte prestataria queda obligada a satisfacer y resarcir al Banco cuantos daños, perjuicios, costas y gastos procesales o de otra naturaleza, se generen u originen al Banco por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito, incluyendo los gastos y costes directos o indirectos, causados por las actuaciones del Banco que tengan por objeto la reclamación de la deuda (tales como, en especial, los requerimientos de pago por correo, teléfono, telegrama, notariales), así como los derivados de los procedimientos judiciales o extrajudiciales motivados por todo ello, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador aún cuando su intervención en las actuaciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales no fuere preceptiva.

El Banco queda facultado para cargar en cuenta o reclamar en cualquier momento a la parte prestataria cuantas cantidades se le adeuden por los conceptos antes indicados. Las cantidades así adeudadas al BANCO devengarán, desde la fecha en que éste las hubiera satisfecho y sin necesidad de reclamación, intereses de demora con arreglo a la cláusula 6ª, y quedarán garantizadas con arreglo a la cifra prevista para gatos y costas en la cláusula 9ª”.

El Tribunal Supremo, en su sentencia, parte de lo establecido en el artículo 89.3 de la Ley de consumidores y usuarios. Este artículo califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario”.  Dicha norma viene referida específicamente a los contratos de compraventa de vivienda. No obstante, el Tribunal entiende que la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición, por lo que  aplica dicha norma a los contratos de préstamo hipotecario.

 Así, respecto a los aranceles notariales y registrales, la sentencia señala que quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo.  Partiendo de esta premisa el Tribunal considera  que se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas

Respecto al impuesto de actos jurídicos documentados, el Tribunal Supremo señala:

“La entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho.

La cláusula anulada incluye además otros gastos cuyo pago se impone al consumidor, entre los que se incluyen los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca, los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca, y a modo de cláusula de cierre “todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras”, además de los posibles gastos judiciales derivados de incumplimientos del clausulado del contrato por parte del consumidor prestatario. También se declara nula la cláusula en lo que se refiere a dichos gastos.

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Resumen
Descripción
La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo y la de otras posteriores de distintas Audiencias Provinciales abre la vía al consumidor para reclamar la devolución de los gastos satisfechos con motivo de la concesión de préstamos hipotecarios.