Medidas relacionadas con el pago de las hipotecas [RD Ley 8/2020]
Novedades RD Ley 8/2020
El pasado miércoles 18 de marzo entró en vigor el decreto de medidas urgentes para enfrentar el impacto económico y social que ya deja tras de sí la pandemia del coronavirus. Entre otras medidas hay una referida a la moratoria al pago de la hipoteca para aquellos prestatarios que se consideren más vulnerables. Aunque dicha moratoria se puede solicitar desde este momento, existen lagunas en su interpretación en varios aspectos, por lo que habrá que estar a los criterios de aplicación que se establezcan.
¿Cuál es el contenido de la moratoria?
Las personas que acrediten estar en situación de vulnerabilidad económica a causa de la crisis del coronavirus podrán solicitar la suspensión del pago de su deuda hipotecaria (incluidos tanto los intereses como la amortización del capital). Esta norma también es aplicable a fiadores y avalistas. Por otro lado, las entidades financieras tampoco podrán aplicar la cláusula de vencimiento anticipado que estuviera estipulada en el contrato de préstamo. La moratoria solo afecta al pago de la hipoteca sobre la vivienda habitual, por lo que no se incluirán otro tipo de inmuebles (segundas residencias, locales, etc.)
¿Durante cuánto tiempo se suspende el pago de la hipoteca?
La norma establece una vigencia de un mes desde su entrada en vigor (18 de marzo). Ahora bien, esta suspensión es prorrogable durante el periodo que dure el estado de alarma.
Beneficiarios
Según el Real Decreto, podrán beneficiarse de la moratoria quienes padezcan «extraordinarias dificultades para atender su pago como como consecuencia de la crisis del Covid-19”. Para acreditar este extremo, se establecen cuatro supuestos distintos de «vulnerabilidad económica». El problema está en que, a falta de posteriores aclaraciones, no se especifica en la norma si es necesario cumplir todos los requisitos o es suficiente con que exista uno de ellos.
Los requisitos son:
- Haber quedado en situación de desempleo o, en caso de empresarios o profesionales, haber cesado en la actividad o sufrido «una pérdida sustancial» de ingresos o «una caída sustancial» de ventas.
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen los 1.612,52 euros (es decir, que no superen en tres veces el Iprem mensual, fijado en 537,84 €). En el caso de que en la unidad familiar existan hijos o personas mayores de 65 años se amplía ese importe en 53,74 euros por cada uno. También aumenta este techo en los casos de discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante acreditable.
- Que la cuota hipotecaria, más los gastos y los suministros básicos, resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos.
- Supuestos en los que por culpa de la emergencia sanitaria se haya visto mermada la capacidad económica. Este apartado solo se aplica si: «el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado por al menos 1,3» o si la caída de las ventas es de «al menos el 40%».
Este último punto es el que mayores dudas suscita, puesto que no se concretan los periodos a tener en cuenta a la hora de valorar esta caída de ventas. Si atendemos a otros supuestos contemplados en el Real Decreto, como la prestación extraordinaria para trabajadores autónomos, habrá que entender que el cómputo se refiere a las ventas del mes anterior a la fecha de solicitud en comparación con la de los seis meses anteriores.
¿Cómo acredito el cumplimiento de los requisitos?
El Real Decreto establece una relación de documentos referidos a cada uno de los
supuestos de aplicación de la moratoria.
- Acreditación de situación legal de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
- Acreditación en caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia: mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Acreditación respecto al número de personas que habitan la vivienda:
- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- Titularidad de los bienes: Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
- Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
¿Dónde y cuándo debo solicitar la moratoria?
La solicitud debe dirigirse a la entidad acreedora acompañando a la solicitud la documentación acreditativa a la que se refiere el punto anterior. Una vez solicitada dicha moratoria, la entidad acreedora comenzará a implantarla en el plazo máximo de quince días.
¿Qué ocurre en caso de incumplimiento de los requisitos?
El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se hubiese beneficiado de las medidas de moratoria sin reunir los requisitos previstos, responderá de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas. sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar.
El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma. También incurrirá en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas, correspondiendo la acreditación de esta circunstancia a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.
